Informazioni utili per la scelta del Mutuo: 

1. IL MUTUO 

Il mutuo è un prodotto che per le sue notevoli variabili, non potrà essere facilmente scelto da solo,  ma va costruito insieme ad un Esperto, e per questo, GruppoFin mette a disposizione del Cliente una “Consulenza Specializzata Gratuita” con uno Staff  Tecnico e Finanziario che analizza le esigenze del Cliente e costruisce insieme a lui, un mutuo ad hoc per le Sue specifiche esigenze.  

I mutui vengono suddivisi per finalità:

Acquisto
·   Acquisto 1° Casa  
·   Acquisto 1° Casa + Ristrutturazione  
·   Acquisto 2° Casa  
·   Acquisto 2° Casa + Ristrutturazione  
·   Cambio Casa (Per chi è gia proprietario)

Investimento
·   Acquisto immobile per affitto (rendita)

Ristrutturazione
· Ristrutturazione: semplici miglioramenti o rilevanti lavori di ristrutturazione  

Completamento
· Completamento costruzione: terreno con annesso il rustico “da completare“, già comprensivo di fondamenta, muri, tetto e predisposizione ai diversi impianti.

Sostituzione
·   Sostituzione del mutuo in corso ad un tasso più conveniente
·   Sostituzione del mutuo + Liquidità

Inoltre i mutui vengono suddivisi secondo il piano di rimborso, il tasso, il parametro LTV:

Secondo il piano di rimborso:

-      Piano personalizzato, in cui le rate mensili sono composte solo da quote interessi, quindi hanno un importo più basso rispetto ad un qualsiasi altro piano di rimborso. Il capitale è rimborsato liberamente in 3 scadenze. Dopo il primo anno può essere convertito in un piano classico. Tale piano è ideale per lavoratori autonomi o professionisti, che possono contare su entrate straordinarie, oppure per lavoratori dipendenti in carriera o più semplicemente ai clienti che in fase di partenza dell’operazione non possono far fronte a rate elevate. I rimborsi di capitale avvengono in 3 fasi, dividendo la durata del mutuo in 3 periodi uguali (ad esempio mutuo a 30 anni, erogazione capitale entro il 10°,20° e 30° anno). La durata di tale mutuo non può superare i 30 anni.

TABELLA A – MODALITA’ DI RIMBORSO DEL CAPITALE PIANO PERSONALIZZATO

-      Piano classico,   le rate mensili sono composte da una quota capitale e da una quota interessi, quindi l’ammortamento del capitale avviene in modo graduale. Tale piano è rivolto a chi ha un reddito graduale, costante e continuativo (lavoratore dipendente).  In tal caso, la rata può variare in caso di tasso variabile, oppure alla scadenza del tasso fisso di riferimento. La durata di tale mutuo non può superare i 35 anni.

-      Piano con rata costante, la rata di tale mutuo comprende una parte capitale ed una parte interesse. A differenza del piano classico, la quota/rata di tale piano rimarrà invariata per tutto il periodo di rimborso. In caso di oscillazione dei tassi (variabile o fisso), il numero di rate aumenteranno o diminuiranno a secondo del tipo di oscillazione, quindi la durata sarà allungata o accorciata secondo i tassi. Il cliente può, decidere se:

1)   variare l’importo della rata (durata minima mutuo 5 anni)

2)   effettuare dei rimborsi capitale (massimo 20% nei primi 5 anni, o fino a 40% dopo i 5 anni)

Tale piano è rivolto a clienti che desiderano avere la tranquillità di pagare sempre la stessa rata.  La durata di tale rimborso non può superare i 30 anni, ma può essere esteso, data la natura del piano di rimborso, fino ad un max di 35 anni.

-      Piano con rata crescente, in tale piano la rata, composta da capitale piu’ interesse, aumenta  nel tempo in modo costante e preventivato fino ad arrivare ad una rata massima. E’ orientato a clienti che inizialmente non vogliono sostenere un grande impegno economico e vogliono legare il rimborso ad una crescita professionale costante. La durata di tale mutuo non può superare i 10 anni.

-      Piano con rata decrescente, in tale piano la rata, composta da capitale più interesse, diminuisce nel tempo in modo costante e preventivato fino ad arrivare ad una rata massima. E’ orientato a clienti che inizialmente vogliono   sostenere un grande impegno. La durata di tale mutuo non può superare i 10 anni.

Secondo il tasso di riferimento:

-     Tasso fisso. E' un tasso stabilito alla sottoscrizione del mutuo che rimane invariato per tutta (o parte) la durata dell'operazione. E' in genere indicato per chi vuole la tranquillità di fissare un importo della rata per tutto il periodo. il tasso fisso è composto da due elementi: Tasso IRS + Spread;

-      Tasso variabile. il tasso variabile è composto da due elementi: Tasso Euroribor + Spread;

-      Tasso misto. È composta dal 50% del tasso fisso e dal restante 50% dal tasso variabile.

Secondo il LTV (loan to value) e cioè Rapporto tra mutuo e valore dell’immobile , avremo:

-       mutui fino al 50%

-       mutui fino al 80%

-       mutui fino al 90%

-       mutui fino al 100%

chiaramente minore sarà tale valore, migliori saranno i tassi applicati, in quanto le banche saranno meno esposte in caso di insolvenza.

P.S. per valore dell’immobile si intende il valore commerciale, quindi in teoria è possibile acquistare un immobile che ha un valore commerciale superiore al prezzo di acquisto

Chiaramente e possibile miscelare queste tre caratteristiche per ottenere un mutuo ad hoc per le proprie esigenza. Ci sono però dei limiti, che vengono posti a seconda della finalità del mutuo ad esempio nella tabella seguente (SCHEMA B)

TABELLA B – SCHEMA DI RIFERIMENTO PER OPERAZIONI DI ACQUISTO

In tabella sono riportate tutte le possibili combinazioni attuabili, nel caso di mutuo per acquisto. Ad esempio, non è possibile richiedere un mutuo a rata crescente con una durata maggiore di 10 anni, oppure lo stesso mutuo con valore LTV maggiore del  90%. Esistono quindi dei limiti secondo la finalità del mutuo.

2. LE OPZIONI SUI MUTUI

La versatilità dei nostri mutui dipende:

1)     dalla possibilità di ottenere diverse soluzioni, come già visto in precedenza

2)     dalle opzioni applicabili ad ogni mutuo

Le opzioni sono delle varianti che possono caratterizzare l’operazione di mutuo rendendola ancora più personalizzata sul cliente. Esistono circa 10 opzioni/mutuo ma di queste, solo 3 (tre) sono le più interessanti:

-      opzione switch, mediante tale opzione il cliente ha l’opportunità di sostituire durante il corso del mutuo, il tipo di tasso di interesse inizialmente prescelto. Tramite tale opzione il cliente potrà scegliere il tipo di tasso secondo gli andamenti di mercato, chiaramente esistono dei limiti/parametri indicati nello TABELLA C.  E’ possibile richiedere l’opzione switch solo in abbinamento con il piano di rimborso classico. Inoltre è attivabile sia in fase di richiesta che in fase di decorso del mutuo. Il costo di tale opzione è in media pari ad un ulteriore spread da aggiungere allo spread base di 0,1% (che potrà arrivare a seconda dell’operazione a max 0,15%)

TABELLA C – PARAMETRI DI RIEPILOGO RELATIVO ALL’OPZIONE SWITCH  

Per tutti i mutui attivati con opzione CAP 
l’attivazione è possibile solo al termine di tale opzione

-      opzione CAP, mediante tale opzione è possibile fissare un tetto massimo (cappello) oltre il quale il tasso variabile effettivamente applicato al mutuo, in fase di delibera, non potrà oscillare.  Le eventuali oscillazioni del tasso variabile oltre tale tetto non saranno applicate al mutuo. Chiaramente tale opzione è applicabile solo ed esclusivamente ai mutui a tasso variabile. In questo caso, se il cliente richiede tale opzione verrà applicato in fase di valutazione un spread base maggiorato, pari a 2,00 o 2,10%.

-      Opzione PONTE, tale opzione agevola chi è già proprietario di un immobile e deve trasferirsi (cambiare casa)  e vendere la precedente abitazione. Quindi ponte fra un acquisto ed una vendita non contestuale. Mediante l’opzione ponte è possibile acquistare la nuova abitazione, usufruendo di massimo 24 mesi per vendere al meglio la precedente abitazione (non svalutandola).

Dopo la vendita ed in ogni caso al termine del periodo ponte (max 24 mesi) il cliente si impegna a rimborsare parte del mutuo con i proventi (parziali o totali) ottenuti dalla vendita della precedente abitazione, tale importo sarà stabilito in fase di richiesta dell’operazione.

Nel periodo ponte il cliente pagherà una rata pari solo agli interessi, quindi una rata agevolata, dopo tale periodo sarà attivato il piano di rimborso richiesto dal cliente.

L’operazione è anche possibile se il cliente ha già un mutuo in essere, anche con altra banca. In questo caso verrà erogato un mutuo pari a 90% (max 100% se piano di rimborso classico) del valore del nuovo immobile + max 15% per le eventuali spese di acquisto del nuovo immobile + residuo mutuo precedente. Tale valore non potrà comunque superare l’80% del valore dei due immobili.

Il costo di tale opzione è di circa € 300,00 ed è chiaramente applicabile solo per le operazioni di acquisto.

3. LE ASSICURAZIONI SUI MUTUI

L’assicurazione obbligatoria sui mutui è rappresentata dalla polizza standard su incendio, scoppio e danneggiamento ambientale con premio unico anticipato stipulata dal cliente con vincolo a favore della Banca Erogatrice. Di solito il costo di tale assicurazione è pari a 0,016% del valore di ricostruzione a nuovo dell’immobile oggetto di ipoteca, moltiplicato per ciascun anno di durata del mutuo.

Oltre all’assicurazione standard sul mutuo inserita obbligatoriamente nel contratto, il cliente può richiedere l’attivazione di 2 assicurazioni supplementari

-      Protezione casa famiglia, è una polizza a tutela della responsabilità civile per i danni causati a terzi. Tale polizza copre

1)     i danni causati a terzi

2)     danni materiali alle cose di casa

3)     costi relativi alla tutela legale a seguito di controversie accadute nell’ambito della vita privata/abitativa

Inoltre, è possibile arricchire tale assicurazione con l’opzione contro i furti. Il costo di tale polizza è di circa  €.500,00 per 5 anni, oppure circa € 950,00 per 10 anni. Mentre l’opzione contro il furto ha un costo di circa Euro  150,00/annue

-      Protezione perdita involontaria del lavoro detta anche protezione mutuo, tale polizza è molto importante soprattutto per gli autonomi, poiché copre la perdita involontaria del posto di lavoro per i dipendenti e l’inabilità temporanea totale da infortunio o malattia per i lavoratori autonomi. In caso di sinistro, l’assicurazione eroga un massimo di 12 rate per ogni sinistro (al posto dell’assicurato) e 36 rate per tutta la durata della copertura assicurativa (max primi 7 anni).
Il costo di tale assicurazione è pari a circa 0,90% dell’importo del mutuo ed è stipulabile solo per i primi 7 anni.